持ち家についての考え方（日経ビジネス６月１０日号）

                                               

持ち家は経済性が合わないのではないか？

今週の日経ビジネス。特集は不動産。

私は今しばらく東京に不動産を買う予定はありません。家を買うかどうかは価値観の問題と言いますが、私はどうしても借金をして一円も生み出さない固定資産に投資するというのがピンとこない。

３０年ローンを組んでマンションを買ったりすると、金利負担で結構な金額を払うことになります。（例えば、４０００万円のマンションを２％の金利で３０年ローンを組んだら、１３００万円くらいの金利）要するに、身の丈に合わないことをしているわけだけど、レバレッジをかけてまで手に入れたものが一円も生み出さない固定資産というのが気持ち悪い。

さらに、日本の場合、人口が減るので住居は資産価値が落ちそう。例えば、地価が落ちにくい中心区でさえ、家を買う３０～５０歳の世帯数は今後減少します。（例：港区　５万９千世帯（2015）→3万8千世帯（2025）▲３６％　出展：東京都）商業用地の住居化、品川～田町地域の大規模開発により供給がさらに増えて既存の住宅価値は下がるように思います。

今は、30年後の資産価値は買値の50％くらいで、中心区ではもうちょっと資産価値が高く残るようですが、30年後の未来もその価値が残ると言えるのか？

要するに、僕は同じ物件を賃貸し続けたとしても、買うより借りる方がトータルでキャッシュフローは有利なんではないかと思っているわけです。

それでも持ち家を買うことを考える

ただ、持ち家がうらやましいと思う点もあります。

それがリノベーション。

住宅環境を自分の手で作る、ということはその人の価値観の宣言なんだと思っています。「私はこういう生活がしたい」「私は生活の中でこういう過ごし方に価値があると思っている」　そして、それは人間らしく生きるうえでとても大切なことだと思います。

賃貸住宅も交渉すればリノベーションできるのかもしれませんが、現状回復しなければならないなどハードルが高そう。持ち家であれば自分の好きなように住環境を作りこめるわけで、リノベーションをすると決めたら私も家を買うかもしれません。

交通の便や環境が良いところで中古物件を買い、スケルトンに戻して大胆にリノベーションする。それによって資産価値が上げて、しばらく住んだ後売却する。それを5年おきに繰り返す。要するに自分が買う家をターンアラウンドさせて価値を上げてエグジットする。

投資ファンドのようですが、そんな持ち家との付合い方が出来ないかと思う今日この頃です。